Do tejdne zmiz, pak měnim zámky!

Občas slyšíte, když někdo chce vyhodit nájemce. A spoustu dalších skvostů, protože lidé kolem nájmu kolikrát netuší, na co mají - a hlavně nemají právo. Proto se dnes podíváme, jak podle občanského zákoníku funguje nájem bytu. Jsou rozdíly při nájmu nebytového prostoru nebo nájmu movité věci, ale těmi se zabývat nebudu, ať to není dlouhé. Také nemůžu pojmout každý problém, může se stát leccos. Ostatně, vždycky si můžete zákon otevřít a přečíst si to sami. Jde jen o naprostý základ pro laika, co čekat od nájmu.

zdroj

Uzavírám nájemní smlouvu

• Nájem = pronajímatel vám přenechává věc, zde byt nebo dům, k dočasnému užívání a vy za to platíte. Bezplatné užívání není nájem.
• Písemná smlouva na dobu určitou/ neurčitou/ dobu nesjednanou, což je na neurčitou.
• Smlouvu uzavřete sami, nebo ji uzavře víc lidí jako společní nájemci. 
• Můžete být jeden nájemce a nastěhovat se s rodinou, jen musíte nahlásit počet členů domácnosti a změny v počtu (pronajímatel nemůže zakázat přivést si rodinu nebo partnera, leda by vás tam už bylo moc).

Co smíme a musíme?

• Pronajímatel zajišťuje, že byt nebo dům můžete nerušeně užívat a že je způsobilý k užívání.
• Nájemce byt nebo dům řádně užívá ke sjednanému účelu a nepoškozuje ho.
• Obvyklou údržbu, většinou do sjednané částky, provádíte vy, zbytek pronajímatel (když se nedohodnete jinak).
• Vážné závady na majetku pronajímatele musíte hlásit pronajímateli. 
• Pokud závada činí velký problém, třeba v zimě praskne topení a opraváři je to tejden fuk, můžete žádat snížení/prominutí nájmu, nebo smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Stává se i, že to je fuk pronajímateli. Pak můžete, vedle výpovědi, opravu provést sami a chtít ji proplatit. Pokud jste problém hned oznámili a taky nečekali, až topení samo sroste.
• Můžete provádět úpravy a změny s písemným souhlasem. Pokud v bytě zůstanou a zvýší jeho hodnotu, můžete chtít vyrovnání. 
• U změn provedených bez souhlasu po vás může pronajímatel chtít, ať to vrátíte zpátky, nebo může dát výpověď bez výpovědní doby. Neplatí samozřejmě pro zatlučení hřebíku.
• Pronajímatel může po předchozím oznámení přijít na kontrolu (ale ne zbytečně často).
• Účelné a nutné změny může pronajímatel většinou dělat i bez vašeho souhlasu (ten se vyžaduje v podstatě, jen pokud nejsou nezbytné a budou znemožňovat řádné užívání bytu), akorát vám musí nahradit případně náklady na dočasné přestěhování.
• Pronajímateli nic není do vašeho vybavení, když nezačnete byt bez souhlasu předělávat.
• Pronajímatel nesmí zakázat chov zvířete, pokud nezpůsobuje nepřiměřené problémy a škody, což je třeba hodnotit případ od případu. Morče nebo tři dánské dogy v 1+1 zkrátka není totéž. 

Platím nájemné

• Před nastěhováním se často platí jistota ("kauce"), maximálně ve výši tří nájmů. Tu pronajímatel musí na konci vrátit i s úroky, pokud je chcete, leda by ji použil na vaše dluhy či jiné škody.
• Nájemné má být ve smlouvě pevnou částkou, pokud není, platí se obvyklé v daném místě.
• Placení služeb má rovněž upravit smlouva. Můžou být placené s nájemným, můžete uzavřít vlastní smlouvy s dodavateli. 
• Pronajímatel má vždy zajišťovat akorát vodu, odpady, teplo, údržbu společných částí domu, komíny a signál, na což budete přispívat. Pokud zajišťuje víc (elektrika, plyn...), tedy mu platíte zálohy, má vypořádat nedoplatek nebo přeplatek.
• Lze ujednat každoroční zvyšování nájmu.
• Pokud to smlouva neupravuje ani výslovně nevylučuje, může pronajímatel zvýšení navrhnout (v rozumné míře, maximálně o 20 % za tři roky, a jen jednou ročně). Buď souhlasíte a od třetího měsíce po oznámení platíte, nebo ne a pronajímatel může chtít po soudu, aby určil výši nájemného. Stejným postupem můžete navrhnout snížení.
• Nájemné se může zvýšit, když se provede rekonstrukce (zlepší podmínky bydlení nebo úspory energií).

Kdy nájem končí?

• Ne při změně vlastníka domu nebo bytu. Pokud o nájemci nevěděl, platí pro něj jen to, co je v zákoně, ne to, co je navíc ve smlouvě, ale nemůže dát výpověď jen proto, že dům nebo byt nově získal.
• Ne bez dalšího po smrti nájemce. Pokud s ním žilo v domácnosti víc lidí, přejde nájem na toho, kdo nemá vlastní byt (u blízkých členů rodiny automaticky, u ostatních se souhlasem pronajímatele). Pokud takoví nejsou, přechází trvající práva a povinnosti ze smlouvy na dědice, a buďto on nebo pronajímatel pak mohou nájem vypovědět a vypořádat se.
• Podepsáním dohody, písemné s libovolným obsahem. 
• Uplynutím doby u nájmu na dobu určitou. 
• Pokud se po skončení nevystěhujete a pronajímatel vás do tří měsíců písemně nevyzve (nebo předem nesdělil, že s prodloužením nepočítá), smlouva se automaticky prodlužuje na stejnou dobu, maximálně na dva roky. Pokud se nedomluvíte jinak.
• Výpovědí. 
• Písemná, musí se doručit, pokud nelze bezdůvodně, musí se odůvodnit, a pokud ji dává pronajímatel, musí upozornit na právo podat námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Jinak je neplatná. 
• Po doručení je měsíc na námitky, druhá strana má po podání námitek měsíc na to vzít výpověď zpět, a když to neudělá, jsou dva měsíce na podání žaloby na přezkoumání. 
• Poté má nájemce byt nebo dům vyklidit a předat, ideálně ho vrátit do původního stavu. Pokud tam něco nechá, musí se o to pronajímatel postarat a vyzvat ho, ať si to vyzvedne. Teprve když to nájemce neudělá, může na jeho účet prodávat. Leda nájemce zdrhnul a nemá zájem. Taky se stává. Klíče na kliku a přejít most do země Terabithia s brutálním bordelem za zadkem.
• POZOR! Po skončení nájmu nelze nájemce, který se odmítá vyklidit, násilím vykopnout na ulici. Musí se podat žaloba na vyklizení a vyklízet exekučně.

Kdy můžu dát výpověď?

• U nájmu na dobu neurčitou kdykoli, i bezdůvodně, s tříměsíční výpovědní dobou. Kromě dohody je to jediný způsob, jakým ho skončit. 
• U nájmu na dobu určitou i bez ohledu na zákonná ustanovení, pokud ve smlouvě sjednáte výpovědní důvody a výpovědní dobu, a nezvýhodňuje to pronajímatele ke škodě nájemce.
• Ze zákonných důvodů.
• Nájemce z nájmu na dobu určitou, pokud se okolnosti změnily tak, že už nejde v nájmu pokračovat. Třeba není schopný platit nájemné, nebo ho zaměstnavatel šoupnul na druhý konec republiky. Také, pokud pronajímatel závažně neplní své povinnosti. Bez výpovědní doby třeba, když se neopravuje vážná závada, když kvůli probíhajícím úpravám byt nejde řádně užívat, nebo pokud pronajímatel nechrání nájemcovo právo byt užívat.
• Pronajímatel nájem na dobu určitou i neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, pokud nájemce porušuje hrubě své povinnosti (ve smlouvě jde sepsat, co to má být); je odsouzený pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, obyvateli domu, nebo na majetku v domě; pokud byt kvůli veřejnému zájmu nepůjde užívat; z jiného závažného důvodu (jde konkretizovat ve smlouvě).
• Pronajímatel nájem na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou, pokud tam má bydlet manžel, s kterým se rozvádí, nebo jiný příbuzný.
• Pokud tam nakonec bydlet nebude, musí vás vzít zpátky, nebo vám nahradit škodu. 
• Pronajímatel i bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem. Tedy tři měsíce neplatí nájem, způsobuje vážné škody, nebo používá bez souhlasu byt k jinému než sjednanému účelu (jde ve smlouvě sepsat, co se za takové škody má, nebo si upravit lhůtu neplacení). 
• Nejdřív musí nájemce vyzvat, ať toho nechá, a dát mu přiměřenou lhůtu na nápravu. 

Podnájem

A na závěr něco k pojmu, který spousta lidí používá, ač myslí nájem. Doteď jsem používala slova nájemní smlouva, pronajímatel, nájemce. Kterému se někdy říká nájemník. Nikde nezaznělo podnájem. Podnájem je totiž situace, kdy nájemce uzavřel smlouvu se třetí osobou jako podnájemcem. Potřebuje k tomu souhlas pronajímatele, pokud v bytě sám nebydlí, jinak má celkem volnou ruku, ale všechno jde stále za ním. Takže pokud jste v podnájmu, vůbec nejednáte s majitelem bytu, přispíváte na nájem nájemci, ne pronajímateli, a prakticky jste závislí na tom, jak se chová nájemce. Protože jakmile ho vykopnou, jdete taky.